工业地产的基本讨论
地产类型里除了住宅地产（集合式、独栋、老年公寓等）、商业地产（包括零售、办公、办公楼型交易中心、停车场、加油站、酒店、主体公园、游乐场、大学生公寓等）、特殊地产（政府物业、教育、医疗、宗教、剧院、博物馆、俱乐部）之外，还有一类就是工业地产。  

工业地产分为以下几类：
重工业房地产，包括钢铁厂、汽车厂、炼油厂等，这类地产一般是所有者自己管理，需要大量的产业工人和原材料，它需要的交通设施都是专用的，例如业主型专用码头，在天津以滨海新区大港为代表；  

轻工业房地产，这类属于通用型厂房，对装配线和仓储规模要求不大。比较适合地产开发商（第三方业主）投资出租，这类物业的租金随经济周期的波动比较小，不像办公楼那样起伏很大，资产价值变化大，在房地产资产组合里有特殊的作用。中国当前的租约一般是3到5年，比较短。这类工业地产如果配上办公设施，就是很好的郊区办公园区，包括配备大学研究机构，就可以演化成研究园或者高科技园，也是“孵化器”的一类。  

仓储房地产，属于第三产业里用地类型最大的一类，也可以称为物流地产。这类地产管理比较简单，一般是业主和租用者根据合约来管理，不是委托第三方物业公司管理。但是这类地产也开始有第三方业主投资的情况，例如新加坡的裕廊工业园区和其在苏州建设的新加坡工业园。  

自由贸易区房地产，其实是带有特殊政策（地产类型可以根据附加在其上的政策来变换类型）的贸易加工型通用型工业地产，典型例子就是天津东疆保税区，这类地产所在区域有特殊政策，为了加快进出口，降低交易成本，国内进区的产品属于出口，在区内加工产品不需要交纳增值税等。这类区域周边可以产生很好的综合地产类型，例如大连大兴岛港口建设高尔夫、海滨浴场等。  

还有比较特殊的，例如给市中心商业或者居民提供储存空间的小型仓储室的准工业地产，还有例如在市中心的废弃厂房里改造成特殊的地产，类似北京798厂，纽约的苏荷区，还可以改造成SOHO或者“孵化器”区，这属于和工业地产相关的地产类型。