据统计：中国厂房中介公司的总体业绩2007年比2006年下降32%，2007年下半年总体比上半年下降26%。特别是10月份以后，业绩更是惨不忍赌。年关将近，看着2007年的业绩报表，厂房中介的头头脑脑们只能迷茫的一声叹息。
中国的厂房中介绝大部分在珠三角，而珠三角的厂房中介绝大部分集中在广州、深圳、东莞三市。本次调查历时三个月，阿力士招商网和本刊记者对广州、深圳、东莞三市共40多家厂房中介进行了走访或电话调查。
广东的冬天，相对于北方来说，充其量算是凉爽而已。但深圳的地产中介感觉到的，却是透骨的寒意，因为死神随时可能光临。
厂房中介躲在门缝里凄然一笑，它们似乎闻到了死神的气息，却又庆幸自己还活着！
富民地产营销经理李建刚半开玩笑的问记者：“难道厂房中介从一开始就不该诞生？是上帝在开玩笑吗？为什么刚刚看到希望就又面临绝境？”
厂房中介真的面临绝境吗？它的希望又在哪里？
年关生死劫
回到2005年或2006年的年关，有一个不被百姓熟知的行业，总是高唱凯歌来庆祝丰收，因为他们一不小心，就赚了很多钱。这个行业就是厂房中介。那时候，一个厂房经纪人年收入10来万是很平常的事。
“真怀念以前的日子！”广州番禺的厂房经纪廖先生感叹说：“那时候我一个月轻松做10万的业绩，今年我比去年辛苦了一倍，业绩却没有去年的一半好！”
记者问明年是否会好一点，廖先生一边摇头一边笑，不语。
这绝对不是廖先生一个人的烦恼。
深圳旺胜地产是关外龙岗地区一家专业的厂房中介公司，在当地小有名气。作为公司的资深工业地产顾问，李荣胜已经有两年多的从业经验了。谈起厂房中介市场，李荣胜脱口而出六个字：“不景气，不好做！”
“与去年相比，公司的业绩今年整体下滑了30%。深圳关内向关外的产业转移已经结束，本地市场已经做完了。外地企业投资深圳的基本都是高科技的大项目，由政府主导，我们这些小厂房中介根本沾不到边。土地紧缺、生产成本不断上升、政府政策调控等因素使得中小工厂投资减少，而且还有很多本地企业正在向外迁出。真的是越来越难做了！”李荣胜的语气中充满萧瑟之意。
当记者问及未来的打算，李荣胜并没有正面回答，他说：“去年一个工业园的招商，基本上一个月都做完了，现在两个月也不一定能做的完。现在很多工业园都开招商会，对我们厂房中介也很倚重，但投资客数量的减少，再倚重我们也没有办法。至于未来怎么应对，说实话，我觉得很难！”
东莞明泰地产的柯先生倒不怎么悲观，他觉得东莞的厂房中介市场还是有前景的。“毕竟市场很大，蛋糕很大！”但他也强调，今年的业绩相比去年确实下降了不少。对于业绩下滑的原因，柯先生将其归为竞争太激烈。
当记者与柯先生谈及东莞的制造业环境和国家贸易政策的影响时，柯先生说：“或许有吧，我们主要是做销售，很少去关注这些。”
正如广厦地产的程万航经理所说：“厂房中介市场现在是内忧外患!”内忧是招商环境的恶化，外患是行业内竞争太激烈。
如果说厂房中介已经到了生死关头，也不为过分。
朦胧的希望
真正的危险不是面对你的敌人，而是敌人站在你面前，你却看不到它！
事实上，本次调查结束后，几位记者都忧心重重。首先是整个行业所面临的困境，还因为很多厂房中介所表现出来的，除了悲观无奈就是麻木，对环境和危险的麻木。
行业门槛低、操作简单、暴利等因素促使厂房中介数量急剧膨胀。很多小的厂房中介公司只顾着享受这场饕餮大宴，看不到市场的变化，也还没来得及停下来思考片刻。
那么多厂房中介对制造业环境和国家产业政策调整的无知，实在让人吃惊。
和21世纪珠江地产分店经理郝建磊先生的一翻谈话，终于让我们稍感轻松。郝建磊的门店2007年比2006年下滑了将近50%，2007年下半年又比上半年下滑了30%，这使他心情十分沉重。
但他并不悲观，也不麻木。记者通过和他的交谈，发现他对现实有十分冷静的思考。“靠做本地的企业已经很难了，我们必须想办法做外面进来的一些大企业。世界500强企业庞巴迪进驻东莞就是我们提供的厂房服务，两万多平方呢！”郝建磊掩饰不住他的兴奋和自豪。
郝建磊说他之所以这么有信心，是因为他相信东莞市政府。“政府不会任由企业向外迁移，这只是产业结构调整而已。本地的企业迁出去，政府必然会引导一批外地的企业迁进来，这或许就是我们的下一个机会！”
这个机会什么时候会到来，郝建磊不知道。说到2008年怎么办，他也有些担忧，不过他说他有一些打算。比如压缩成本、拓展网络营销、加强品牌建设。记者问他有没有想过开展二手房或写字楼的经纪业务，他摇头说：“没有，东莞的写字楼市场我们不好切入，二手房利润太低，而且现在房地产中介比我们还惨。”
采访的最后郝建磊问记者：东莞的竞争实在太激烈了，但类似惠州、珠海、江门这样的城市应该才刚刚起步吧？我们转战到这些城市怎么样？
我们相信只要他积极的应对，总还是有希望的，但对于这个问题，记者没办法给他一个准确的回答。江门厂房网负责人梁建成的话或许能对他有所启示。
梁建成可能是本次调查记者采访过的所有人中态度最积极的人，他对江门地区厂房中介市场坚定的信心深深的感染了我们，虽然他说目前一个月只有几万块的业绩。他相信珠三角地区的产业梯度转移，特别是深圳、广州、东莞地区的产业向周边两翼转移，江门一定是受益者，这样以来必然会对厂房产生巨大的需求。
梁建成说他对江门地区的厂房物业了如指掌，而且已经有江门本地两年的厂房业务经验，他相信一旦时机成熟，一定能分到最大的那块蛋糕。
他说自己是第一个吃螃蟹的人，大概他还不知道深圳、东莞这些地方的很多厂房中介早就对他面前的那只螃蟹垂涎欲滴了。最后梁建成说他觉得江门政府的招商力度不是很大，这是他唯一有点不满意的地方。
无论如何，我们看到了希望。
事实上，我们不需用去担心厂房中介的前景问题。道理很简单：中国的制造业要发展为真正的“世界工厂”，达到美国、日本的水平，还有很长的路要走。美国日本制造业都占到了世界的30%以上，而中国目前还不到10%。制造业的迅猛发展，第一件事就是对工业厂房的大量需求，这也正是厂房中介的利润空间所在。
问题是：怎么做？
冬天总要过去，春天就要到来，这是万古不变的规律。厂房中介的寒冬来了，但这个冬天有多久？谁能熬过这个冬天？春天在哪里？
昊信地产模式
整个广州番禺的厂房中介业务市场，昊信地产占据80%以上，而番禺总共有20多家厂房中介公司。昊信地产受委托代理的工业物业将近1000万方，多年来为番禺地区引进企业4000多家。
我们看到这些数据的时候，实在有些吃惊。恐怕中国还没有一间厂房中介公司能够把一个地区的市场垄断到如此恐怖的程度。当记者走进昊信地产，和昊信集团懂事长陈志豪交谈以后，我们相信：这就是我们要找的答案！
昊信地产，成立于2002年，中国最早的厂房中介公司之一，在珠三角地区颇具影响力。
昊信地产是本次调查唯一一家业绩相比2006年没有下滑还有大幅度上升的厂房中介公司。记者问陈志豪有什么秘诀，他说：“哪里有什么秘诀！只有认识的区别和思维的差距！”
陈志豪认为，首先要从管理上下功夫，没有不好的公司，只有不好的管理。厂房中介公司的管理，一定要做好以下几件事：人才、成本控制、广告、营销、品牌建设。任何一样做不好，公司都可能出问题。很多地产中介公司成立的时间比较短，规模也很小，他们从老板到主管到员工全部的事情就是做销售，似乎其他什么都不重要。这样的公司就很危险，市场好的时候还行，一旦寒冬降临，它们的问题就全出来了。做好管理，可以在旺市多抢占市场，在淡市，就能开源节流，保证生存。
“但是，”陈志豪突然话锋一转，“光是做好管理还远远不够！就好比现在，厂房中介市场空间发生了变化，你管理再好也没有用。这时候就要比战略！”
本次调查中，第一次有人对记者讲“战略”二字。
“说实话，我们现在也面临很大的压力。番禺地区这几年厂房中介市场发展那么好，主要得益于广州市区的企业向外迁移。这个过程目前已基本结束，加上整个珠三角地区的投资环境恶化，大量企业倒闭或外迁，现在我们面临前所未有的困境。”
记者问陈志豪有什么对策，他笑着说：“如果现在才来想对策，那就晚了！今天这种情况我们早在2005年的时候就预料到了。那时候是整个厂房中介市场最红火的时候，但我们已经开始转型了。”
陈志豪告诉记者，昊信地产的厂房中介收入下半年也有所下滑，但总体业务收入却在上升。这是怎么回事呢？
记者经过调查才知道，原来昊信地产除了厂房中介业务以外，还有工业地产项目策划、代理招商、工业物业投资等多项业务。
“所以称昊信地产是厂房中介是很不准确的。我们自己也从来没有简单的认为我们做的就是中介而已。我们现在为很多工业地产项目做策划，帮内地政府招商引资，也自己投资一些工业物业，而且这些业务都发展的很好。这就是两年以前的战略起了作用，即使现在厂房中介业务没有收入，昊信地产依然会发展的很好。”陈志豪说。
“实际上，我们所做的一切都是同一件事：招商！”陈志豪似乎突然情绪高涨，“我们刚才谈了管理和战略，说到这里，不得不说说‘意识’的问题了。大多数厂房中介公司给自己的定位也是厂房中介，眼睛就只盯着厂房。当厂房中介市场没得做了，它们就看不到希望了。事实上，厂房中介也是在为当地招商引资，如果大家都能有这个意识，就好办了。因为招商是个永恒的话题，有做不完的事。以前是企业到珠三角地区投资，我们帮他们找厂房，赚取佣金收入。现在珠三角的企业往内地转移，我们为什么不能帮他们去内地找合适的厂房呢？而且把企业引到内地落户，政府还有很高的奖励。围绕招商，还有很多文章可以做，有很多钱可以赚，珠三角地区的这些厂房中介也有很大的本地化优势。”
终于，记者找到了答案，豁然开朗。山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村，就是这种感觉。
记者手记
“招商”还是“中介”？
陈志豪从管理到战略再到意识，一步步为厂房中介行业指明了一条出路。
厂房中介也是招商，招商却不仅仅是中介。从中介到招商，只是一个意识的转变，却换来了如此美好和广阔的一片天空。
当记者把陈志豪的理念讲给其他厂房中介公司的老板们听时，他们也是眼前一亮，有几家厂房中介公司甚至组织了团队专门到昊信地产考察学习。
然而，从中介到招商的转变，并不是一件那么容易的事。很多小厂房中介公司，既没有先进的管理，也没有在两年前就制定前瞻性的战略。所以那眼前一亮也只是瞬间的事情，接下来依然是一片茫然。
究竟是不是要走昊信地产模式的“招商”之路，我们不敢下定论。但这毕竟是一条已经走成功的路，值得一试。
无论做“中介”，还是做“招商”，都是为了生存和发展。在这个寒冬和紧接下来的洗牌大潮中，必定会有部分厂房中介关门大吉。至于如何度过这场危机，只能是八仙过海，各显神通了。只是，希望倒霉的那个不是你！
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