吴立良表示，由于住宅物业领域的投资成本已经非常高，加之政府对住宅投资设置了很多门槛，这不但缩小了投资者的利润空间，也加大了住宅投资的风险。而今年受人关注的商铺和办公楼市场由于操作过于频繁，平均投资回报率也大大降低。

　　在一个健康的市场环境下，如果某个领域的投资活动过于频繁，价格就被市场抬升上去，投资的利润率随之下降，接下来便可能会产生一些风险。

　　而工业地产正处于一个上升的通道中。与住宅、商铺和办公楼市场相比，工业地产具有一定的滞后性，其发展潜力要在进一步的挖掘中才能被体现。

　　据世邦魏理仕统计，今年第三季度上海厂房平均租金报价环比上升了4.97%，达到每平方米每月4.78美元。受今年8月国务院要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度的影响，上海第三季度内已有部分工业园区大幅调高工业用地出让报价，这致使全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，达到每平方米105.2美元。预计在未来6个月内，受中央严控新增建设用地规模、工业用地出让招拍挂和最低价格机制的影响，工业用地价格将继续保持上扬趋势。

　　但在今年的住交会上记者了解到，很多海外投资者对工业地产充满兴趣。“投资物业绝不仅仅是短线的操作，也是要考查长期的物业回报。而安全性更是第一要素。”吴立良告诉记者。

　　吴立良认为，工业地产市场已经比较成熟，加之其与生产、加工、制造业密切相关，在市场上存在持续真实的需求。此外，政府对制造业、信息产业、生物科技等新型产业的扶持和优惠政策、一些实体产业高速的增长、海外研发机构不断在中国一线发达城市落户，这些都给了工业地产带来很大的发展空间。

　　从地产商的角度看，他们总会寻找新的发展机会，那些利润增长迅速的领域尤其会吸引他们的注意力。

　　但新的投资需要资金的支持。由于央行几次提高银行存款准备金，这意味着可供开发商使用的资金减少了。而工业土地成本的增加迫使那些想进入这个领域的地产商需要对贷款进行重新组合。当内部融资渠道无法满足这种扩张需求时，本土地产商自然会从外部寻求资金的支持。

　　从海外基金的角度看，央行信贷政策的紧缩也给各种海外投资基金带来很多新机会。这些海外基金同样需要找到新的投资机会，但很多风险投资基金，它们寻求的第一要素是安全性，其次才是增值潜力。

　　“海外基金会看市场上是否存在真正的机会，而不是看别人在投资什么就跟进。”吴立良表示，海外基金自己会寻找最适合自身的机会，独立性很强，并不存在什么跟风行为。在确定投资领域后，基金才会由此寻找合适的合作伙伴。

　　地产商需要资金支持，而海外基金需要可靠的伙伴和安全、稳定的资金回报。前面所说工业地产的安全性和增长是符合投资者利益的，地产商和海外基金可以在这个领域，在目前的市场环境下找到合作的最佳楔合点。因此，吴立良认为，工业地产将是中国下一轮地产投资的热点。