土地使用权抵押，无论是一般抵押权还是最高额抵押权，都需要进行地价评估，以确定抵押金额最高额抵押的债权额度。由于《物权法》规定登记机构不得要求对不动产进行评估，据此，有些同志认为办理土地使用权抵押登记时，不需要进行地价评估。笔者认为，以土地使用权作抵押应当进行地价评估。其原因有：
一、确定土地使用权抵押金额。无论是一般抵押权还是最高额抵押权，都要通过地价评估明确土地资产价值，以确定抵押金额和最高抵押额。
二、保护抵押双方合法权益。对土地使用权人而言，通过地价评估，可以最大限度地利用土地资产融资，达到效益最大化；对于债权人来说，一是确定债权额度时有明确依据。通过地价评估，查清土地资产价值，确定最高额抵押的债权额度，明确抵押金额。同时可以防范抵押风险，规避抵押人利用土地使用权夸大土地资产价值骗取贷款的不良行为，保障银行资金安全。
笔者认为，《物权法》规定登记机构不得要求对不动产进行评估，是一般的规定。但抵押双方在签订抵押合同时，抵押金额就必须以地价评估报告作为依据。《担保法》第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。这就规定了抵押土地使用权的价值必须通过评估加以明确。
登记机构在审查土地使用权抵押登记资料时，也必须对评估报告进行审查，以此作为抵押合同中抵押金额的依据。
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